Comment choisir un syndic de copropriété ?

Dans les copropriétés, la loi Alur impose la mise en concurrence de plusieurs syndics tous les 3 ans. C',est l',assemblée générale des copropriétaires qui choisit le syndic au cours d',une élection. S',il ne donne pas satisfaction, un autre vote peut le destituer de ses fonctions. Le choix d',un bon professionnel qui satisfait tous les copropriétaires n',est pas simple. Voici quelques clés pour vous aider à choisir votre syndic. Soyez conscient que, si le syndic a l',obligation de remplir sérieusement sa mission, les copropriétaires doivent avoir quant à eux un comportement responsable.

• Le profil du syndic adapté au profil de la copropriété

Avant de lancer tout recrutement, la nature précise de la copropriété doit ê,tre définie, au regard des points suivants :

- la taille de la copropriété le nombre de lots,

- les spécificités juridiques, présence d',une ASL/AFUL, Immeuble de Grande Hauteur ou ERP (É,tablissement Recevant du Public), immeuble de bureaux, et les éventuelles procédures contentieuses en cours,

- les projets de travaux et leur ampleur (ravalement de faç,ade, rénovation énergétique),

- les aspects financiers dont la gestion d',impayés.

Le profil du syndic se définit et s',apprécie en fonction de toutes ces questions et des compétences nécessaires pour les gérer.

• Les points particuliers à considérer lors du choix d',un syndic

- La charge de travail du syndic

Il est utile de vérifier que le syndic que vous allez choisir est en capacité d',accepter la prise en charge d',une copropriété supplémentaire. Les gros cabinets syndics ont un personnel suffisant et des moyens matériels conséquents qui leur permettent de faire face à une importante charge de travail. Un petit cabinet peut potentiellement s',engager à fond dans sa mission pour satisfaire pleinement ses clients. Ces données ne sont pas suffisantes pour apprécier la réelle disponibilité de votre candidat. Faites marcher le bouche à oreille pour disposer d',avis concrets.

- La réelle disponibilité du syndic

Vous devez pouvoir communiquer facilement avec votre syndic. Vérifiez que votre candidat est réellement accessible et disponible.

• Les aspects financiers du contrat avec votre syndic

Vous devez ê,tre attentif aux modalités de rémunération de votre syndic.

-Le syndic professionnel

S',il s',agit d',un syndic professionnel bénéficiant d',un contrat conclu ou renouvelé depuis juillet 2015, la rémunération correspond à un forfait pour la gestion courante de l',immeuble. Vérifiez que toutes les prestations sont bien incluses, telles la tenue de l',AG ou la transmission des archives d',un syndic à l',autre, ou encore la gestion des travaux d',entretien et de maintenance. La loi de 2015 impose le respect d',un contrat type de syndic. Il vous facilite la tâ,che en définissant les honoraires spécifiques pouvant ê,tre facturés en dehors du forfait.

S',il s',agit d',un contrat de syndic conclu ou renouvelé avant juillet 2015, les honoraires forfaitaires sont identiques au cas précédent, mais des honoraires spécifiques sont versés pour des prestations hors budget prévisionnel et votés par l',assemblée générale au coup par coup.

-Le syndic bénévole

Ce syndic de copropriété non professionnel est bénévole, mais il peut ê,tre remboursé des frais engagés pour la gestion de la copropriété sur le budget mê,me de celle-ci. Le décret de 2015 prévoit la possibilité d',une rémunération de ce syndic au prorata du temps consacré à la propriété celle-ci étant imposable.

Pour éviter tout malentendu, si votre syndic entre dans cette catégorie de copropriétaire syndic, n',hésitez pas à clarifier avec lui l',aspect financier.

D',une manière générale, vous devez ê,tre attentif à toutes les clauses avant la signature du contrat. N',oubliez pas de négocier la durée d',engagement minimale du contrat et vérifiez les conditions de révision annuelle des tarifs. Au cours de l',exécution du contrat, vérifiez scrupuleusement les facturations d',honoraires exceptionnels, les prestations facturées à l',heure, et suivez les conflits d',intérê,ts entre syndic et prestataires.

Le syndic de copropriété gère et administre tout le quotidien d',un immeuble, de la propreté des espaces communs à la réalisation de travaux. Son rô,le est fondamental. S',il ne convient pas, l',AG des copropriétaires peut le révoquer. Il faut gérer ce non renouvellement bien en amont de la date de fin de mandat, car trouver un nouveau syndic est parfois long.